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            鄉村振興:2022年新土地政策與拿地要點

            發布時間:2021-12-31

                    鄉村振興是一個大戰略,必須有真金白銀的硬投入。長期以來,土地出讓收益,可以說是“取之于鄉,用之于城”,要創新政策機制,把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅和鄉村振興。

                     一 

                    鄉村振興土地政策

                    1、新增建設用地計劃指標獎勵,支持農村產業融合發展

                    2017年12月,國土資源部、國家發展改革委聯合印發的《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農村產業融合發展用地的政策。

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                    通知指出,將安排一定比例年度土地利用計劃,專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對存量建設用地用于小微創業園、休閑農業、鄉村旅游、農村電商等農村二三產業的市、縣,可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

                    總結要點如下:

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                    2、宅基地“三權分置”,市場化運作的多方共贏

                    作為農村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地,宅基地的改革進程和未來方向備受市場關注。2018年,中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權?!叭龣喾种谩睂⒈Wo進城農民的土地承包權益,促使有條件的農業人口放心落戶城,加快形成城鄉融合發展格局。

                    據了解,目前,已有部分地區頒發了農村宅基地“三權分置”不動產權登記證,金融機構也加大了對農民住房抵押貸款的發放力度。這項2018年初提出的改革在經過半年左右的探索后,已經進入全面提速時期。

                    擁有宅基地資格權的農戶——閑置的宅基地可以出租給做休閑農業項目的個人或者公司,獲取分紅。

                    農村創業者——返鄉創業者可以通過租賃“使用權”的方式,做特色客棧、農家樂等。

                    養老鄉居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進行,為回歸鄉村養老度假的新鄉民提供土地流轉政策支持。

                    國家發改委城市和小城鎮發展中心原副主任喬潤令指出,在鄉村振興的背景下,農村集體建設用地是未來用地的新領域,是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領域。宅基地新政策及其后續融資政策的完善,將為城市資本的下鄉開辟道路,也為文旅產業土地利用提供了新的空間。

                    綠維文旅認為,宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的,根據這兩三年各試點的實踐經驗來看,有效利用宅基地的方式主要有四種。同時,宅基地入市后的用途也要嚴格把控。

                    正如中央農辦主任韓俊強調所言,宅基地三權分置不是讓城里人到農村買房置地,而是要使農民的閑置住房成為發展鄉村旅游、養老等產業的載體。

                    3、土地新收益:新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑

                    2018年的中央一號文件提出,改進耕地占補平衡管理辦法,建立高標準農田建設等新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制,將所得收益通過支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。

                    2018年3月,國務院辦公廳印發了《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經濟手段,發達地區和貧困地區資源優勢互補,助推脫貧攻堅和鄉村振興。

                    日前,自然資源部貫徹落實《辦法》規定,下發了《關于實施跨省域補充耕地國家統籌有關問題的通知》、《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑實施辦法》。

                    同時,為推動相關工作順利實施,財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金收支管理辦法》,明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區收到的城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金,將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。

                    深入推進土地整治和高標準農田建設:高標準農田是指土地平整、集中連片、設施完善、農田配套、土壤肥沃、生態良好、抗災能力強,與現代農業生產和經營方式相適應的旱澇保收、高產穩產,劃定為永久基本農田的耕地。新增耕地,這為深入推進土地整治和高標準農田建設創造了重要條件。同時,實行增減掛鉤節余指標跨省域調劑,將進一步顯化土地級差收益,為增減掛鉤的深入開展提供了更大動力。兩大舉措相結合,將進一步推動農村生產生活條件的改善。2018年4月,中國農業發展銀行出臺《關于服務鄉村振興戰略的指導意見》和《關于全力支持高標準農田建設工作的通知》,支持美麗宜居鄉村建設扎實推進,爭取建設1000個左右鄉村振興示范村;努力成為服務鄉村振興戰略和支持高標準農田建設的主力銀行。

                    允許跨省調整耕地占補平衡:耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調整耕地占補平衡政策,允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實不足的直轄市和省,申請在國家統籌下跨省域補充耕地,可有效解決邊退耕、邊開墾的矛盾,防止毀林毀草開墾和灘涂圍墾,推進山水林田湖草整體保護、系統修復,具有顯著的生態效益。對于貧困地區有資源條件產生補充耕地指標的,優先納入調劑平臺,支持獲得經濟收益、加快脫貧致富。

                    地區間的資源資金互補,促進共同發展:實施兩個跨省域土地指標調劑,對于經濟相對發達地區,可以緩解耕地占補平衡壓力,拓展建設發展空間,保障重大項目及時落地。而對于經濟相對落后地區,則可以獲得可觀的轉移支付,夯實農業農村發展基礎,并為特色小鎮、田園綜合體等建設提供支持,從而發揮地區之間資金資源互補作用,促進共同發展。

                    4、6類重大建設項目將允許占用永久基本農田

                    2018年7月,為貫徹落實《中共中央、國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》,自然資源部下發《關于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》,要求嚴格限定重大建設項目范圍,嚴格占用和補劃永久基本農田論證,嚴格用地預審事后監管,將永久基本農田保護措施落到實處。

                    現階段允許占用永久基本農田的重大建設項目包括:黨中央、國務院明確支持的重大建設項目;軍事國防類;交通類(機場項目、鐵路項目、公路項目);能源類;水利類;以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署,國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

                    國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,宣布將13個城市納入試點!

                    這是樓市調控以來,真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對于樓市堪稱重磅炸彈,顯示出中國樓市格局的重大變化。

                    參與試點的13個城市,全部為中國的核心城市,由此可見,中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大!

                    這13個城市是:北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

                    1

                    震撼的看點

                    農村集體土地不用經過國家征地環節,直接進入了市場,租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道!同時,土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

                    共享度假小院,是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......

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                    2

                    此次改革的重大意義

                    第一,“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”,是中國土地制度的重大變革,意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來,土地入市是不是一定要經過政府征地環節,都可能發生變化。這樣,中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯,可能發生重大變化。

                    第二,這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利,這是非常值得稱贊的。

                    第三,這意味著一大批低成本土地入市,由此產生一大批低成本房屋,對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。

                    第四,大城市郊區農村戶口價值大增,將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東,長期享受土地紅利。

                    3

                    以下看點值得注意

                    ①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得占用耕地。

                    ②尊重農民集體意愿,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

                    ③試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序,建立快速審批通道。

                    ④集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩運行。

                    ⑤承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

                    也就是說,政府對于開發這類住房給予了大量優惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

                    當前構建養老服務體系的重要支撐點,也是薄弱環節?!多l村規劃》明確了構建農村養老服務體系的原則和思路,是指導未來五年農村養老實踐工作的重要文件,特將重點內容整理編輯如下:

                    《鄉村規劃》第三十章主題是增加農村公共服務供給,指出繼續把國家社會事業發展的重點放在農村,促進公共教育、醫療衛生、社會保障等資源向農村傾斜,逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉一體的基本公共服務體系,推進城鄉基本公共服務均等化。

                     一 

                    最新鄉村振興土地政策

                    1、新增建設用地計劃指標獎勵,支持農村產業融合發展

                    2017年12月,國土資源部、國家發展改革委聯合印發的《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農村產業融合發展用地的政策。

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                    通知指出,將安排一定比例年度土地利用計劃,專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對存量建設用地用于小微創業園、休閑農業、鄉村旅游、農村電商等農村二三產業的市、縣,可給予新增建設用地計劃指標獎勵。

                    總結要點如下:

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                    2、宅基地“三權分置”,市場化運作的多方共贏

                    作為農村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地,宅基地的改革進程和未來方向備受市場關注。2018年,中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權?!叭龣喾种谩睂⒈Wo進城農民的土地承包權益,促使有條件的農業人口放心落戶城,加快形成城鄉融合發展格局。

                    據了解,目前,已有部分地區頒發了農村宅基地“三權分置”不動產權登記證,金融機構也加大了對農民住房抵押貸款的發放力度。這項2018年初提出的改革在經過半年左右的探索后,已經進入全面提速時期。

                    擁有宅基地資格權的農戶——閑置的宅基地可以出租給做休閑農業項目的個人或者公司,獲取分紅。

                    農村創業者——返鄉創業者可以通過租賃“使用權”的方式,做特色客棧、農家樂等。

                    養老鄉居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進行,為回歸鄉村養老度假的新鄉民提供土地流轉政策支持。

                    國家發改委城市和小城鎮發展中心原副主任喬潤令指出,在鄉村振興的背景下,農村集體建設用地是未來用地的新領域,是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領域。宅基地新政策及其后續融資政策的完善,將為城市資本的下鄉開辟道路,也為文旅產業土地利用提供了新的空間。

                    綠維文旅認為,宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的,根據這兩三年各試點的實踐經驗來看,有效利用宅基地的方式主要有四種。同時,宅基地入市后的用途也要嚴格把控。

                    正如中央農辦主任韓俊強調所言,宅基地三權分置不是讓城里人到農村買房置地,而是要使農民的閑置住房成為發展鄉村旅游、養老等產業的載體。

                    3、土地新收益:新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑

                    2018年的中央一號文件提出,改進耕地占補平衡管理辦法,建立高標準農田建設等新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制,將所得收益通過支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。

                    2018年3月,國務院辦公廳印發了《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經濟手段,發達地區和貧困地區資源優勢互補,助推脫貧攻堅和鄉村振興。

                    日前,自然資源部貫徹落實《辦法》規定,下發了《關于實施跨省域補充耕地國家統籌有關問題的通知》、《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑實施辦法》。

                    同時,為推動相關工作順利實施,財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金收支管理辦法》,明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區收到的城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金,將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。

                    深入推進土地整治和高標準農田建設:高標準農田是指土地平整、集中連片、設施完善、農田配套、土壤肥沃、生態良好、抗災能力強,與現代農業生產和經營方式相適應的旱澇保收、高產穩產,劃定為永久基本農田的耕地。新增耕地,這為深入推進土地整治和高標準農田建設創造了重要條件。同時,實行增減掛鉤節余指標跨省域調劑,將進一步顯化土地級差收益,為增減掛鉤的深入開展提供了更大動力。兩大舉措相結合,將進一步推動農村生產生活條件的改善。2018年4月,中國農業發展銀行出臺《關于服務鄉村振興戰略的指導意見》和《關于全力支持高標準農田建設工作的通知》,支持美麗宜居鄉村建設扎實推進,爭取建設1000個左右鄉村振興示范村;努力成為服務鄉村振興戰略和支持高標準農田建設的主力銀行。

                    允許跨省調整耕地占補平衡:耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調整耕地占補平衡政策,允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實不足的直轄市和省,申請在國家統籌下跨省域補充耕地,可有效解決邊退耕、邊開墾的矛盾,防止毀林毀草開墾和灘涂圍墾,推進山水林田湖草整體保護、系統修復,具有顯著的生態效益。對于貧困地區有資源條件產生補充耕地指標的,優先納入調劑平臺,支持獲得經濟收益、加快脫貧致富。

                    地區間的資源資金互補,促進共同發展:實施兩個跨省域土地指標調劑,對于經濟相對發達地區,可以緩解耕地占補平衡壓力,拓展建設發展空間,保障重大項目及時落地。而對于經濟相對落后地區,則可以獲得可觀的轉移支付,夯實農業農村發展基礎,并為特色小鎮、田園綜合體等建設提供支持,從而發揮地區之間資金資源互補作用,促進共同發展。

                    4、6類重大建設項目將允許占用永久基本農田

                    2018年7月,為貫徹落實《中共中央、國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》,自然資源部下發《關于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》,要求嚴格限定重大建設項目范圍,嚴格占用和補劃永久基本農田論證,嚴格用地預審事后監管,將永久基本農田保護措施落到實處。

                    現階段允許占用永久基本農田的重大建設項目包括:黨中央、國務院明確支持的重大建設項目;軍事國防類;交通類(機場項目、鐵路項目、公路項目);能源類;水利類;以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署,國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

                    國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,宣布將13個城市納入試點!

                    這是樓市調控以來,真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對于樓市堪稱重磅炸彈,顯示出中國樓市格局的重大變化。

                    參與試點的13個城市,全部為中國的核心城市,由此可見,中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大!

                    這13個城市是:北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

                    1

                    震撼的看點

                    農村集體土地不用經過國家征地環節,直接進入了市場,租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道!同時,土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

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                    共享度假小院,是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......

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                    此次改革的重大意義

                    第一,“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”,是中國土地制度的重大變革,意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來,土地入市是不是一定要經過政府征地環節,都可能發生變化。這樣,中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯,可能發生重大變化。

                    第二,這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利,這是非常值得稱贊的。

                    第三,這意味著一大批低成本土地入市,由此產生一大批低成本房屋,對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。

                    第四,大城市郊區農村戶口價值大增,將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東,長期享受土地紅利。

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                    以下看點值得注意

                    ①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得占用耕地。

                    ②尊重農民集體意愿,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

                    ③試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序,建立快速審批通道。

                    ④集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩運行。

                    ⑤承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

                    也就是說,政府對于開發這類住房給予了大量優惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

                    當前構建養老服務體系的重要支撐點,也是薄弱環節?!多l村規劃》明確了構建農村養老服務體系的原則和思路,是指導未來五年農村養老實踐工作的重要文件,特將重點內容整理編輯如下:

                    《鄉村規劃》第三十章主題是增加農村公共服務供給,指出繼續把國家社會事業發展的重點放在農村,促進公共教育、醫療衛生、社會保障等資源向農村傾斜,逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉一體的基本公共服務體系,推進城鄉基本公共服務均等化。

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